租金收益率，房地產投資價值的關鍵指標

租金收益率、租金報酬率或者租售比，指的都是同一回事——租價與房價之間的比值。較常看見的表達形式有兩種，一種是一年租金總收益佔房價的百分比，比如某海外房地產標榜租金收益率5%+，就是說一年的租金所得相當於購入房價的5%以上，我們也可以由其倒數推算出，屋主靠租金收益約20年即可回本。

而另一種表達形式則是計算房屋每坪月租金與每坪房價之間的比值，通常稱之為租售比。例如租售比1：200，這個比值意味著如果把房子按現在的租金出租，需要200個月（約16到17年）內才能收回購房款。

為何說租金受益率是房地產投資價值的關鍵指標？除了實際的租金行情可以反映當地人的所得與消費水準，讓投資者大致了解未來房地產想轉售時，當地人是否有接盤能力之外，更重要的是，租金收益率能看出購入房價是否合理，而且對未來房價走向也有相當程度的影響。

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高租金收益率會推高房價

租金收益率多少才算高？一般我們會與購房的利息成本相比。如果潛在購房者向銀行貸款買房，其繳納的利息成本比租房還便宜，那麼許多人將從租房者轉為購房者。更多投資者也會發現用租金繳納房屋貸款仍能賺取價差而買房，房市越來越熱絡，進而推高房價。

低租金收益率使房價下跌

相反地，如果租金收益率較低，意味著購房的利息成本很高，許多潛在購房者寧可選擇租屋，投資者也會發現租金所得並不足以貼補房屋貸款而卻步，房市買氣衰減，逐漸給房價帶來下行壓力。

房地產泡沫的衡量指標

房地產泡沫指的是市場對房地產價格錯誤高估，而這種錯誤是實質性和持續性的，不符合其使用價值。但泡沫的存在其實很難被證實，一般而言，證實它的日子也就是它破裂的時候。若不想慘淪房地產泡沫接盤手，租金收益率絕對是衡量房地產泡沫風險的重要指標。

在正常情況下，房地產的供需在房價和租價上的體現上是一致的。當房屋供過於求時，這兩種價格就會下跌；反之供不應求時，二者就會上漲。然而，如果房市投機炒作過多，房價就會被嚴重扭曲高估，導致租金收益率過低。

那麼租金收益率低到什麼程度，才意味著房價可能被高估呢？

 

對此國際住房市場上有套經驗法則：

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